[법률칼럼]MARKET RESEARCH – REAL ESTATE XI
작성일 13-05-27 13:21
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코리아포스…
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부동산개발을 위해서 개발업자가 부지를 취득한 후에 가장 먼저 해야 할 업무는 역시 해당 부지를 개발목적에 맞게 용도변경을 하는 작업일 것이다.
주거용 콘도미니엄 프로젝트를 구상한 개발업자라면 주거용으로 용도변경을 해야 할 것이다. 용도변경업무를 주관하는 주무부처는 DAR (토지개혁청)과 지방정부라 할 수 있다.
소유권이 완전히 개발업자로 넘어온 상태에서 주의해야 할 사항은 역시 부동산세 혹은 재산세로 불리는 세금업무를 원 소유주와 정리하는 것이 첫 째로 꼽을 수 있다.
필리핀의 부동산 건축협회에 따르면, 대규모 주거지역을 개발하는데 있어서의 인허가를 획득하는데 필요한 기간은 대략 12개월에서 17개월 정도 걸린다고 한다.
물론 이러한 수취는 지방정부 관련부서의 우호적인 협조가 전제되어야 할 것이다.
후진국의 지방행정 시스템상 공무원들은 부정부패가 빈번하게 작용할 수 있으므로 그 기간은 다소 앞당겨질 수 있거나 혹은 지연 될 수도 있음을 간과해서는 안 된다.
이들 개발업무를 대략적으로 살펴보면, 개발계획단계와 동시에 DAR Clearance 를 획득하는데 대략 3~4개월이 소용되고 , 개발허가를 득하는데 3~4개월, 분할된 용지를 쪼개어 세부적으로 설계하는데 3~4개월, 토지관리국(LMB) 의 승인을 받는데 3~4개월 등으로 나뉘어진다 하겠다.
이들 중 개발허가는 지방정부의 Sangguniang Bayan 이라 불리는 곳으로부터 받게 되나, 허가서양식은 지방정부마다 천차만별이라 할 수 있다.
지역자체가 주거지역으로 개발허가를 내주기가 용이하지 않는 곳은 HLURB 가 그 허가를 담당한다. 프로젝트 개발 후, 분양판매권 (License to Sell) 은 개발업자가 HLURB 라는 곳을 통하여 허가를 받는다.
이 개발업자가 가지는 분양권은 프로젝트 공정율에 따라 특정한 마감 기간이 정해져 있는데 공사준공일자 기간 내에 준공이 이루어지지 않으면 HLURB 가 이 분양권을 철회하게 된다.
이와 같은 상황이 발생 할 경우에 개발업자는 분양권 재 연장을 신청할 수 있다. 이에 대한 사유는 사기를 일삼는 개발업자들이 그들의 프로젝트에 대한 완공을 하지 않는 상태로서 분양권을 남발하여 공익에 피해를 주는 사태를 방지하고자 하기 때문이다.
다음으로 수돗물 공급 문제가 중요한 이수 중의 하나 하겠다.
현재, 국토의 각 지역마다 수자원 특히 주거용 택지개발을 하는 개발 업자들에게는 MWSI(Maynilad Water Services Incorporated) 회사를 통한 수돗물 공급이 원활하지 못하거나 연결이 안된 지역들이 많은데, 이 경우에는 지하수를 이용할 필요가 있다 하겠다.
개발업자의 경우는 반드시 수자원관리국 (NWRB) 으로 부터 허가를 받아야 하는 대목이라 할 수 있다. MWSI 수도공금회사의 공급라인이 있는 지역에 한해서는 개발업자들이 이 회사와 수도공급에 관한 계약을 체결하고서 이용할 수가 있다 하겠다.
다음으로 중요한 사항은 개발되고 있는 현장이나 이웃에 개발을 반대하는 주민들이나 환경보호단체 및 반대그룹들이 상존하기 마련인데 이 부분에 대해서는 개발이전에 항상 이들로부터 바랑가이를 중심으로 공청회를 열어 여론을 수렴하는 작업이 필요하거나 이들이 필요한 복지시설 및 보호시설 혹은 고용기회 부여 등 여러가지 혜택을 부여하면서 개발에 착수해야 할 것이다.
그렇지 않으면, 직접적인 이해당사자들로부터 각각 포기각서 (Waiver of Quitclaim) 를 받아놓는 것이 필요하다.
한 가지 실례를 들면, 블라칸에 주거용 서브디비젼 개발을 하던 어느 필리핀 업체는 해당 지역의 바랑가이 지역책임자 (흔히 Barangay Captain 라 불린다) 로부터 개발승인에 대한 허가를 받지못한 상태로 공사를 진행하다 공사가 중지되고 결국은 그 지역 바랑가이의 도로확장 및 복지시설을 약속하고, 바랑가이 수장이 소유한 땅까지 높은 가격에 사주고서 나서야 공사를 재개 할 수 있었다.
다음으로 중요한 사항은 개발업종에 따라 반드시 획득해야만 하는 허가가 있는데 그 중 하나가 흔히 ECC(Environment Compliance Certificate) 라 불리는 환경영향 평가서 라는 게 있다.
개발지역 주위의 환경에 절대적으로 영향을 주는 업종에 한해서 획득해야 하는 허가로서 주로 대규모의 광산업 및 채석장 프로젝트, 주요 기간산업시설 프로젝트, 중공업분야, 천연자원채취 프로젝트 및 골프장 건설 등이 이에 해당된다 하겠다.
이 ECC 허가는 Presidential Decree 1586 에 그 입법취지를 담고 있으며, DENR (Department of Environment and Natural Resources) 즉, 환경자원부가 그 관련 부처로서 주관하고 있다.
주거용 콘도미니엄 프로젝트를 구상한 개발업자라면 주거용으로 용도변경을 해야 할 것이다. 용도변경업무를 주관하는 주무부처는 DAR (토지개혁청)과 지방정부라 할 수 있다.
소유권이 완전히 개발업자로 넘어온 상태에서 주의해야 할 사항은 역시 부동산세 혹은 재산세로 불리는 세금업무를 원 소유주와 정리하는 것이 첫 째로 꼽을 수 있다.
필리핀의 부동산 건축협회에 따르면, 대규모 주거지역을 개발하는데 있어서의 인허가를 획득하는데 필요한 기간은 대략 12개월에서 17개월 정도 걸린다고 한다.
물론 이러한 수취는 지방정부 관련부서의 우호적인 협조가 전제되어야 할 것이다.
후진국의 지방행정 시스템상 공무원들은 부정부패가 빈번하게 작용할 수 있으므로 그 기간은 다소 앞당겨질 수 있거나 혹은 지연 될 수도 있음을 간과해서는 안 된다.
이들 개발업무를 대략적으로 살펴보면, 개발계획단계와 동시에 DAR Clearance 를 획득하는데 대략 3~4개월이 소용되고 , 개발허가를 득하는데 3~4개월, 분할된 용지를 쪼개어 세부적으로 설계하는데 3~4개월, 토지관리국(LMB) 의 승인을 받는데 3~4개월 등으로 나뉘어진다 하겠다.
이들 중 개발허가는 지방정부의 Sangguniang Bayan 이라 불리는 곳으로부터 받게 되나, 허가서양식은 지방정부마다 천차만별이라 할 수 있다.
지역자체가 주거지역으로 개발허가를 내주기가 용이하지 않는 곳은 HLURB 가 그 허가를 담당한다. 프로젝트 개발 후, 분양판매권 (License to Sell) 은 개발업자가 HLURB 라는 곳을 통하여 허가를 받는다.
이 개발업자가 가지는 분양권은 프로젝트 공정율에 따라 특정한 마감 기간이 정해져 있는데 공사준공일자 기간 내에 준공이 이루어지지 않으면 HLURB 가 이 분양권을 철회하게 된다.
이와 같은 상황이 발생 할 경우에 개발업자는 분양권 재 연장을 신청할 수 있다. 이에 대한 사유는 사기를 일삼는 개발업자들이 그들의 프로젝트에 대한 완공을 하지 않는 상태로서 분양권을 남발하여 공익에 피해를 주는 사태를 방지하고자 하기 때문이다.
다음으로 수돗물 공급 문제가 중요한 이수 중의 하나 하겠다.
현재, 국토의 각 지역마다 수자원 특히 주거용 택지개발을 하는 개발 업자들에게는 MWSI(Maynilad Water Services Incorporated) 회사를 통한 수돗물 공급이 원활하지 못하거나 연결이 안된 지역들이 많은데, 이 경우에는 지하수를 이용할 필요가 있다 하겠다.
개발업자의 경우는 반드시 수자원관리국 (NWRB) 으로 부터 허가를 받아야 하는 대목이라 할 수 있다. MWSI 수도공금회사의 공급라인이 있는 지역에 한해서는 개발업자들이 이 회사와 수도공급에 관한 계약을 체결하고서 이용할 수가 있다 하겠다.
다음으로 중요한 사항은 개발되고 있는 현장이나 이웃에 개발을 반대하는 주민들이나 환경보호단체 및 반대그룹들이 상존하기 마련인데 이 부분에 대해서는 개발이전에 항상 이들로부터 바랑가이를 중심으로 공청회를 열어 여론을 수렴하는 작업이 필요하거나 이들이 필요한 복지시설 및 보호시설 혹은 고용기회 부여 등 여러가지 혜택을 부여하면서 개발에 착수해야 할 것이다.
그렇지 않으면, 직접적인 이해당사자들로부터 각각 포기각서 (Waiver of Quitclaim) 를 받아놓는 것이 필요하다.
한 가지 실례를 들면, 블라칸에 주거용 서브디비젼 개발을 하던 어느 필리핀 업체는 해당 지역의 바랑가이 지역책임자 (흔히 Barangay Captain 라 불린다) 로부터 개발승인에 대한 허가를 받지못한 상태로 공사를 진행하다 공사가 중지되고 결국은 그 지역 바랑가이의 도로확장 및 복지시설을 약속하고, 바랑가이 수장이 소유한 땅까지 높은 가격에 사주고서 나서야 공사를 재개 할 수 있었다.
다음으로 중요한 사항은 개발업종에 따라 반드시 획득해야만 하는 허가가 있는데 그 중 하나가 흔히 ECC(Environment Compliance Certificate) 라 불리는 환경영향 평가서 라는 게 있다.
개발지역 주위의 환경에 절대적으로 영향을 주는 업종에 한해서 획득해야 하는 허가로서 주로 대규모의 광산업 및 채석장 프로젝트, 주요 기간산업시설 프로젝트, 중공업분야, 천연자원채취 프로젝트 및 골프장 건설 등이 이에 해당된다 하겠다.
이 ECC 허가는 Presidential Decree 1586 에 그 입법취지를 담고 있으며, DENR (Department of Environment and Natural Resources) 즉, 환경자원부가 그 관련 부처로서 주관하고 있다.
