부동산을 취득하는데 있어서 가장 중요한 사항은 역시 매매계약서 체결과 대금지급 업무라 할 수 있다. 예약 전에 항상 개발업자의 사무실에 들러 대금지급에 관한 규정과 개발업자의 개발정책 그리고 대금지급금의 상환날짜에 따른 미납 혹은 연체 시 각종 가산 세 조항과 벌금규정 등을 살펴보고 계약조건이 본인에게 유리한지 불리한지 확인하는 것이 중요하다.

흔히, Maceda Law 혹은 RA 6552 라고도 불리는 매수자의 분할 상환제 보호법안을 살펴보고 계약서에 서명하는 방식을 취해야 한다.
 대부분의 개발업자들은 분양계약서 및 예약약관 조항에 그들에게 유리한 방향으로 모든 조항을 만들어 놓기 일쑤이므로 이 부분에 대한 점검사항으로 MUST for BUYERS 를 점검하여야 한다.

다음으로 현금거래에 대한 부분이다. 항상 현금으로 예약금 및 Down payment 를 지급하는 습성을 피하도록 하자. 한국인의 경우 대개 현지에서 사업하는 사람이 아닌 경우에는 은행계좌를 오픈하는 데도 각종 신분증 및 체류자격 (ACR 요구 등) 에 관한 필요요건들을 갖추는 데 시간이 오래걸릴 수가 있으므로 현금거래로 대신 하려는 투자가들이 많다.

 현금거래의 단점은 대금지급이 완료된 후에는 계약자체에 문제가 발생해도 쉽게 대금을 반환하라는 요구를 하기 쉽지 않다는 것이다.
 따라서, 현지은행들 보다는 한국계은행들을 이용하는 것도 하나의 방편이 될 수 있다 하겠다.

한국계은행들 역시 현지의 은행법에 따라 감독과 감사를 받는 시스템이지만, 한국인들의 신분확인과 은행업무를 잘 파악하고 있기 때문에 시간적으로 혜택을 받을 수도 있다 하겠다. 대금지급 업무의 경우에는 항상 수표를 사용하는 것이 좋은데 이는 날짜 별로 후지급일 수표 (Post Dated Check )를 발행함으로써 상환도중에 개발업자의 과실로 인한 문제가 발생했을 때 지급인인 은행측에 지급정지를 요청하고 지급정지 사유서를 개발업자에게 발송한다면 그나마 매매에 다른 위험성을 줄이는 방책이 된다 하겠다.

 위에서 언급하는 사항들 이외에도 매수인의 주의의무와는 달리, 개발업자의 과실로 인해서 벌어지는 사건들도 많은데 참으로 다양한 경우가 많이 발생 한다 할 수 있겠다.

 일례를 들어보면, 수 년 전 메트로 마닐라에서 어느 이름있는 중견건설 대행업체가 8층 규모의 콘도미니엄 프로젝트를 개발하였는데, 해당업체는 건축 전에 투자가들에게 큰 할인혜택과 조건을내세우며 선 분양 마케팅을 거두어 성공하였는데 공사도중 하필 그 프로젝트가 위치하고 있는 곳의 건축법상 고도 제한이 4층이란 사실을 뒤늦게야 알게 되어 현재까지도 공사가 4층까지 지어진상태에서 발이 묶여 법원의 판결을 기다리고 있는 중이다.

 부동산을 취득하기 전에 또 하나의 점검사항은 개발업자가 선 분양 전에 지방정부로부터 건축허가 (Building Permit) 와 HLURB 로부터 분양허가권 (License to Sell) 을 획득했는지 확인하는 것도 중요하다.
 대개의 경우, 개발업자의 측면에서는 이러한 프로젝트에 필요한 기본적인 절차 및 요건들을 갖추어 놓기도 전에 광고 및 전단지를 통해 선 분양을 통해 사회의 물의를 일으키는 경우도 허다하다.

 또한, 재산세 (부동산세)를 분기별로 납부했는지를 파악한다. 재산세가 납부되지 않는 물권은 소유권이 이전되지 않는다 라는 사실도 유념하기로 하자.
 마지막으로, 점검해야 할 사항은 토지소유주나 개발업자의 물권이 은행에 근저당이 설정되어 있거나 소송계류 중에 있는 물권인지를 파악하는 것이리라.

 경기가 활황이고 인플레이션이 증가될 때는 각 은행들이 창구에 돈이 넘쳐나기 때문에 각종 개발대출 명목으로 개발업자들에게 자금을 대주기 쉬운데 이 때 각 개발업자들은 내부적으로 자금을 일으켜 (In-House Financing : 기업내부자금) 투자가들 혹은 Buyer 들에게 자금을 제공하면서 높은 이자율로 이자사업을 하는 경우도 있다.

경기가 불황일때는 은행들의 부실채권으로 이들 프로젝트들이 묶일 가능성도 다분하다. 따라서, 가장 신용있는 프로젝트는 은행 측 (대출기관) 과 개발업자간에 연대책임 방식의 Tie-Up Contract Agreement (제휴계약협정) 을 통해 Escrow Account (조건부 제 3 자 위탁 보증방식) 를 통해 잠재적인 투자가들을 보호하는 위주의 개발방식들이 선호되고 있다. 사실상 미국에서는 주택개발 사업에 관한 한 이 방식이 일반화되어 있다고 할 수 있다.

 이 방식을 투자가 입장에서 선호하는 이유는 투자가나 바이어가 개발업자에게 발행하는 수표가 전적으로 개발프로젝트의 완성이라는 유일한 목적으로 정해져서 은행에 예치되기 때문이다. 그렇게 함으로써, 은행 측은 개발업자에게 프로젝트의 비용발생 부분과 공사의 공정율에 따라서 투자가로부터 받은 투자금을 개발업자에게 단계적으로 풀어주는 것이다.

 또한, 개발업자와의 계약에 따라, 개발업자의 등기소유권(CCT) 을 은행 측에서 보관 혹은 보유함으로써 프로젝트에 대한 신뢰도를 상승시키는 것이다.
 

*미국공인회계사
*코트라 마닐라 무역관 법률 고문역
*주필브릿지 법률투자 컨설팅 대표